朱民：日本老龄化使房地产一路下跌，中国老龄化也将导致房地产发生根本变化

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编辑｜郑青春

3月30日，新沪商联合会第四届第一次会员代表大会暨“建党百年与中国经济未来十年新机遇”论坛在上海举行。清华大学国家金融研究院院长朱民在会上发表演讲。

朱民表示，我们正面临世界改革的百年之大变局，中国经济也面临极其深刻的结构性变化。2020年疫情加速和推进了一系列的结构性经济变化，这都会深刻影响中国经济未来发展。其中一个驱动力就是老龄化和长寿化。

“人口老龄化的到来远远超过我们的想象，将在根本上改变需求、改变供给、改变金融。今天65岁以上人口的占比几乎达到了12%左右，年轻人和劳动力占比逐渐在下降。”

根据对2050年的人口和今天的人口对比变化的预测，朱民表示，到2050年，中国净人口会减少3300万，因为中国的人口很多，减少这个比例还是很低。但是净增加的人口在60岁年龄段增长8000万，70岁年龄段增长1亿，80岁年龄段增长8000万。40岁以上所有年龄段人口净减少8000万，20岁年龄段净减少1亿。

朱民表示，人口结构发生巨大变化，30年以后，净增人口都在60岁以上，而2035年增长的主要年龄段是在60岁。2050年增长的都在70岁和80岁，与此同时，在50岁以下年龄段全部都是负增长。

“人口变化会产生一系列的问题。到2050年时，整个年龄集中在60岁以上，年轻人变得很小。老龄化产生很大的问题，谁来养活老年人？”朱民表示，今天3.6个就业人可以养活1个退休的老年人，但是2050年以后将是1比1的概念，1个就业人员要养活1个退休老年人，经济结构会发生深刻的变化。

朱民以典型的案例日本为例，日本是最早经历老龄化的国家。从1994年到2016年，日本产业结构发生了根本的变化，制造业、建筑业是、金融业是萎缩的，净增长的是健康和社会活动，是专业和科技、信息和通讯。因为年纪大了以后不需要那么多物质产品，不需要那么多住房空间。老年人需要的是服务，需要更多的通讯。整个生产结构都会发生根本变化。

“从1996年开始到现在，日本的其他开支基本没有变化，唯一上升的是医疗卫生。因为人口的年龄越来越大，医疗卫生的需求越来越大。金融和房地产又是巨大的变化，日本房地产新开数量从50年代低价一路上扬及90年代一路急剧下跌，这是因为日本的泡沫破裂。但是我们都知道，凡泡沫破裂一定会反弹，一定会上升。而日本的房地产一跌为什么就再没有反弹？因为老龄化。老年人都从大房子移到小房子、公寓、养老院，建筑业从此一蹶不振。东京的房子还比上海便宜，但是买了以后到现在连续下跌。”朱民说。

朱民指出，今天我国社保基金只占GDP的10%，大量的老龄人正在到来，社保基金远远不够。到现在为止商业养老退休资产只占GDP的0.025%，远远不能满足未来的需求。金融业会发生根本的变化。同时，产业结构的变化使得金融业的投向会发生变化，而第三支柱的商业养老保险会发展得非常迅速，同时带来长期投资，金融结构会发生非常大的变化。

“这个推理会持续推进，影响我们未来30年、40年，是特别深刻的变化。投资很简单，将心比心，想一想你们在未来80岁的时候你需要什么，你今天投什么，这是非常至关重要的。”朱民说。

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