资产荒下险资配置压力增大，如何提高不动产投资比例？

经济观察网记者王涵在房地产行业转型和变革的时代背景下，全球资产配置、财富管理与保险资金配置的发展前路何在？

日前，“2019中国地产金融峰会暨全球资产配置和证券化论坛”上，中国保险资产管理业协会副秘书长陈国力表示，从前三季度的统计数据来看国内经济下行压力比较大，利率长期振荡走低的预期在形成，负债端的保费快速增长，资产端长期优质资产难找，可以从收益风险两个方面可以满足保险机构要求的资产越来越少，资产荒的情况持续加剧。

“从目前来看，整个保险业在投资型不动产配置的比例虽然比较高，但国际上同业是10%左右，国内只有3%到4%。所以将来是一个很大的配置方向，要逐渐的提高配置的比例。”中国人寿保险（集团）公司副总裁盛和泰认为。

保险资金对于基础设施和不动产行业是重要的资金来源。陈国力表示，目前保险资金全口径的不动产投资规模1万多亿，在资金用余额中占比不高，整体风险可控，资产的质量比较好。比如说保险资金直接投资的不动产在直辖市，省会城市，计划单列市等有区位优势的城市。通过金融产品投资的交易对手实力较强，购买的房企债券85%以上为3A评级，不动产债券计划中3A评级超过80%，总的来说保险资金在资产负债管理基础上实现了长期投资，稳健投资。

但是，未来低利率环境下保险资产配置难度加大成为隐忧。他坦言：“随着全球衰退的迹象显现，各国央行放松货币政策，以欧洲日本为代表的负利率资产规模迅速增加，从前三季度的统计数据来看国内经济下行压力比较大，利率长期振荡走低的预期在形成，负债端的保费快速增长，资产端长期优质资产难找，可以从收益风险两个方面可以满足保险机构要求的资产越来越少，资产荒的情况持续加剧。”

根据各自的负债特点，保险将如何做配置？陈国力分析，保险机构或者是通过信用风险下沉加大风险资产配置，或者是选择拉长久期加大另类投资比例获取收益，由于负债成本比较刚性，且负债成本下降的幅度和速度是小于投资回报率，行业面临的信用风险和利差风险加大，保险资产配置是越来越难做。面对新的宏观形势和发展环境，保险资管业的专家认为发现资金在进行基础设施和不动产投资的时候，一是要负债和资产端同时发力，共同的应对低利率环境下的资产挑战。

在房企发展、投融资的挑战之下，房地产金融如何能够帮助房地产进行转型和升级？目前，中国的资产证券化尚在起步阶段，虽然目前面临着种种问题，但随着越来越多的企业开始在这一领域进行尝试和探索，资产证券化将为房地产企业的发展带来新的可能。

上海交通大学上海高级金融学院副院长严弘表示，从融资渠道看，除了传统的间接融资外，开辟直接融资渠道非常重要。其重要的表象是资产证券化，使实物资产流动性缺失的弊端变成金融资产流动性提升，同时具有可配置性特征，譬如RMBS（住房抵押贷款支持证券）、商业资产证券化、房地产投资信托等形式。

严弘从财富管理的角度看地产金融的发展时表示：“目前房地产相关的实物资产在整体居民财富结构中占比较高，因为这些实物资产本身缺乏流动性，同时在整个资产价值增加空间受到压缩的时候会影响到消费水平和整体经济发展的提升。在这个方面，希望地产金融能够有助于地产企业的转型，以及有助于实物资产逐渐向金融资产转型。将有利于提高资产的流动性，有利于从财富管理的角度实施有效资产配置。”

以全球资产配置的角度，如何看待目前跨境投资的市场，盛和泰以个人观点表示：“跨境投资要回归本源”。一是商业不动产投资很大程度和实体经济增长是密切相关的，它是通过跨空间，跨境来实现跨周期。实现资产的错配，在同一时间当中和本国实体经济关联度不是很高的区域配置资产，这个是基本的动因。其次它可以在整个资产组合当中提高资产组合收益的边际。第三是可以对冲汇率的风险。第四是现在利率下行、国内资产配置资产荒带来的一些配置的困难是配置资产、跨境投资的基本出发点。

另外，盛和泰认为现阶段要适当的采取一种防御型的策略，要选择核心资产配置。核心资产配置要选择四优标准，一个是优质的城市，优质的地段，优质物业品质，优质的合伙人、合作伙伴。

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