普宅标准近两年未调 六环外新房“被豪宅”

　两年前五环外“蜗居”被豪宅化的剧情又在北京上演，不同的是，这一次“被豪宅”的变成了六环外的“蜗居”。

　　近日，北六环楼盘路劲·世界城(小区网 论坛)的一期业主临近收房，才发现自己购买的房子将面临交3%豪宅契税的命运。他们中不少是首次购房者，房子面积大多在100平米以下。 但是由于北京普宅标准近两年未调，北六环外不少新房都被豪宅化。而普宅标准滞后于北京房价变化，如不尽快做出调整，将来被豪宅化的刚需盘将越来越多。

　　多个刚需盘“被豪宅”

　　记者获悉，路劲·世界城一期将于今年8月底交房，开发商通知业主在交房时需要缴纳契税和公共维修基金。根据现在的普宅标准，六环外的销售均价超过17280元/平米，就将被认定为非普宅，契税税率为3%。而普宅优惠后的契税仅为1%-1.5%。这也意味着非普宅要多交房子总价的1.5%-2%的契税。

　　据了解，路劲·世界城一期的成交均价约18000元/平米，大部分为85-95平米的二至三居，按照六环外普宅区域单价标准，该项目几乎所有房源均被认定为“豪宅”。

　　以一套95平米、总价为171万元的三居为例，由于均价超过普宅标准，需按3%缴纳契税，为5.13万元；而若为普宅，可节约一半的费用。

　　“我们不少人都是刚需，首次置业，而且买的是北六环的小户型。北京的房价涨太快了，现行的标准有点落后了，政府应该及时调整普宅标准，给予我们普宅的税收优惠。”一位即将收房的业主表示。

　　记者发现，北六环外的项目如金科廊桥水岸 (论坛)、北京风景 (论坛)等项目，去年的销售价格均超过17280元/平米，今年交房时“被豪宅”的问题也将集体爆发。

　　而今年以来，相比去年房价已上涨不少，如果普宅标准不调整，五六环外“被豪宅”的项目也将越来越多。如今年开盘的项目为例，合生·滨江帝景 (论坛)成交均价2万元/平米，超过了普宅均价标准。此外，不久前开盘的南五环外的中建·国际港 (论坛)(小区网 论坛)，成交价达到24710元/平米，若普宅标准不调，也将有“被豪宅”的风险。

　　旧规近两年未变

　　从2005年开始，北京规定普通住房的三个同时满足的标准条件：容积率、单套建筑面积、区域单价。其中，区域单价根据北京房价上涨的变化，分别在2008年和2011年12月调整过两次，至今近两年未作调整。而同期北京新房成交均价则从每平米21132元上涨至今年的7月的22514元。

　　同时，现行普宅均价上限中，六环内的考虑到了南北差异，北部的普宅均价上限高于南部，但对六环外并未做具体区分。但是，在北京现有楼市格局中，六环外的南北差距仍然明显，房价差别可达数千元。比如，北六环的销售价格在2万元/平米左右，并有上调至24000元/平米的冲动，如此看不少项目已属“豪宅”。在南六环天宫院区域，金融街融汇 (论坛)最新一期的毛坯成交均价约为16300元/平米，但住总万科橙、保利首开·熙悦春天 (论坛)等即将入市新项目，报价上有望超过六环外普宅价格上限（17280元/平米）。

　　中经联盟秘书长陈云峰认为，近年来，北京土地供应以五环外为主，并有逐渐外扩的趋势，像大兴天宫院、昌平南邵等刚需盘集中的区域都已在六环外了。“北京房价上涨，让六环外买八九十平米房子的人交非普宅的契税，这不符合政策的初衷。普宅标准应该及时调整，以免误伤刚需。同时，越来越多的刚需族买房选择六环外地铁沿线，未来普宅标准调整，也要考虑六环外的南北价格差异。”

　　■ 部门回应

　　市住建委

　　新政策会尽快出台

　　昨日，负责普宅标准调研及调整的北京市住建委城研中心工作人员表示，普宅标准调整方案正在研究，中心也邀请业内专家、路劲·世界城的业主代表开了几次会，听取了业主们的诉求，但出台新政策需要走流程，但会尽快出台。

　　■ 业界建议

　　普宅标准应一年一调

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，北京普宅标准至少应该每年调整一次，根据上一年的房价变化来调整区域指导价，这样才能适应市场的发展，避免误伤刚需。除了按环线来划分，也可以考虑板块、区位、地段、商圈等综合性因素，避免一刀切造成的不公平现象。

　　路劲地产北京区域营销总监温立伟表示，之前普宅标准调整都是购房人收房时发现问题，相关部门才做出反应。建议有关部门在问题爆发前主动调整，比如每年根据房价涨幅相应上调。或者改为按面积收税。比如90平米以下为普宅，因为其买家主要是首次置业的刚需族。

　　■ 链接

　　目前北京的普通住宅标准需同时满足3个条件：

　　1.住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上。

　　2.单套建筑面积在140（含）平米以下。

　　对个人购买普通住房，单套建筑面积在140（含）平米以上，契税3%。

　　对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，单套建筑面积大于90平米，小于140平米，减按1.5%征收契税。

　　对个人购买90平米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

　　3.实际成交价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格1.2倍以下。

　　四环内北部地区为38880元、南部地区为34560元；四至五环北部地区为32400元、南部地区为28080元；五至六环北部地区为25920元、南部地区为21600元；六环外地区为17280元。（按首套住宅区域单价区分）