专访吴俊毅：工作三五年能买房的市场才正常

　　7月房价统计数据显示，70个大中城市中有69个城市房价上涨，涨幅创新高，再次引起了人们对房价上涨的唏嘘和对调控的质疑。调控之路该如何为继？

　　房价降不下来应该说是一个必然的结果，背后是由其结构性的原因所致。

　　在结构性问题得到解决之前，除非出现金融危机或者流动性上的大问题，不然高房价仍是我们要面对的现实。

　　提起结构性问题，最明显的就是中国的地方政府财政收入很大程度上依赖土地买卖所得，比例可能达到40%。在经济发展不力、税收不足时，通过出售土地来扩充收入就是地方政府必然的选择。虽然中央推出了调控措施，但其对于地方政府的影响有限。如果税收体制不作全面改革，问题依旧难解。

　　另一方面，国际上流动性充足，充裕的资金需要寻找一个合适的、投资收益高的渠道，于是就会流入亚洲的房地产市场。估计在今年底，美联储可能会回收资金，将会导致国际市场流动性的紧缩和资金成本上涨，对房地产市场也会造成一定影响。

　　其实任何市场都是由供需关系决定的。就国内一线城市来说，目前还是需求大于供给，二三线城市稍有差异。在政策的调控方面，中央是否会通过房地产政策的适度放松来释放一定的消费，以此来促进宏观经济的增长也尚未可知，有待进一步的观察。

　　因此综合结构性问题和流动性这两点来看，在内地的住宅市场，可能会出现增速的小幅波动，而增长的整个基调不会改变。 

　　健康的市场下，大学生毕业后工作三五年就能买房

　　健康的房地产市场的发展应该具备哪些要素？

　　有什么指标或要素来看待中国的房地产市场是否健康目前还没有一定的共识，但我认为可以从一些地方去观察。

　　首先是房价，房价与居民的收入比表明房价是很多人不能承受的范围。

　　内地的情况也要分区域讨论。一线城市的情况非常糟糕。房价已经远超当地百姓所能承受的负荷。很多人现在只能住很小的房子，而每个月租金仍然要1000块，这是很不健康的。住宅是人生活的必需品，因此它不应该让人们负担那么大还得不到应有的保障。

　　虽然近年来中央政府加速保障房的建设，但是建设速度始终不如预期。这就没有很好地缓解高房价带来的压力。

　　另一方面，中国的土地市场亟需改革。中央和地方通过财政划分，使得地方政府不用那么依赖买卖土地而获得收入。这方面中央就必须在土地，房屋等的税制上进行大幅改革，才能让市场更加健康。

　　比较健康的状况是，房价每年的增长幅度比通胀率高2%到5%,如果高到15%到20%就非常离谱了。

　　中国目前的状况也要分区域来看。据我所知，像一些城市比如沈阳，现在的房价就是相对的较合理。一个年轻人有一份工作，就可以供房贷，也能很快付清。我认为一般的年轻人从学校毕业进入职场，工作3-5年，能够供一套房子。这就是一个健康的市场。

　　看好一线城市的商业地产前景，二三线不容乐观

　　近两年有不少住宅类开发商转战商业地产，甚至出现井喷；但另一方面商业地产的租赁市场气氛却开始冷却、有疲软之势。您如何解读商业地产的发展现状和前景？

　　商业地产主要分为办公、零售、工业三块。综合这三块的情况来讲，对于内地的一线城市商业地产的后续发展还是很看好的，而虽然中央有投入资源发展二三线城市, 但在未来几年中国经济增长可能会减速的情况下, 能不能把有效需求刺激出来则需要打上问号。

　　虽然一线城市目前可能会出现供过于求的状况，但是整体来说一线城市仍然是兵家必争之地。随着时间的发展，很快就会调整到一个市场平衡的状态。

　　而在二三线城市风险就会比较大。比如最近的一个话题“各地鬼城频现”，相比供给，需求还远不到位。而随着时间推移，市场能否主动消化如此大量的供给还是未知数。因为在许多三线城市，由政府主导的城镇化才刚刚开始。而要真正实现城镇化，所需要的时间和政府投入都极为可观，也绝非一朝一夕所能成。因此我们可以看到很多的办公大楼和商铺空置，少人问津。在整个宏观经济下滑的情况下，这样的风险会被放大。