2019年房产基金投资趋势研究：行业转型渐深，民宿“黑马”出没，机会来了？

2018年中国经济增长6.6%,增速同比下降0.2个百分点；其中房地产行业同比增长3.8%，增速在所有行业中排在倒数第二。

自2017年下半年以来，国内房地产行业面临增速持续下滑危机，已是不争的事实。但不可否认的是，2018年全年GDP绝对额趋近6万亿元的国内房地产市场，依然是中国最具规模与潜力的未来产业之一。

当前中国房地产行业正在转型，随着供求关系的转换、金融“去杠杆”的实施以及拿地难度的增加，2018年国内房地产增量市场显得步履维艰，“去库存”和“活下去”的呼声在行业内激荡。相比之下，存量的赛道更宽，资金更愿意投资拥有强运营能力的公司与团队。因此对存量市场进行优化升级、改善运营、提高服务的效率与质量势在必行。

房地产存量运营，重视的是净利率和IRR，不以传统开发的进销存逻辑计算。项目收益虽没传统的形式那么快，短期回报也没传统的高，但仍可满足相对合理的投资预期，正因资本市场也需要这样的产品。不论是城市更新还是不良资产（地产），简单的收购和并购并不能解决资本发展的问题，更重要的是对这样的资产进行赋能及运营。其中房屋租赁板块，在国家利好政策引导下，近年呈现井喷式发展。长租以自如、泊寓、蛋壳为代表，中短租以路客为代表。在集中式领域，由于门槛较低，竞争非常激烈，短时间内很难形成独角兽；而分散式的优势在于存量房源更多空间更大，但对运营能力要求较高。

但无论是集中或分散式的长租，虽盲目拼规模来扩大市场，然而对于仅依靠房租溢价模式而言，盈利仍是各长租公寓共同面临的难题。而在短租市场，经过精心设计改造的房源，同样的出租率，盈利能力相对更强。实现长短租并举与资产的保值增值，是业内实现弯道超车的机会所在。

集中式与分散式对比：

长租与短租对比：

从2018年房地产存量市场的投资动态来看，民宿短租将可能继续成为2019年度房地产存量行业最具投资价值的细分领域之一。

个性化住宿需求爆发，催生民宿短租经济的蓬勃发展

民宿短租最先盛行于欧美、其次日本，在台湾成为旅游核心产业，逐渐独立成为服务业中的一条细分产业。在英国，民宿已经成为该国旅游业的重要组成部分，每年为40%的旅客提供住宿。日本政府也将民宿视作解决住宿设施紧缺、推动外购游客访日的重要途径。对于国内而言，台湾地区的民宿起步较早，而中国大陆地区的民宿起步相对落后。

政策鼓励租售并举，让闲置房源产生经营价值，而相比长租，短租是有更高经济价值的形式。另一方面，线下体验发生变革，消费升级催生了个性化住宿需求的火热。

也因为短租市场的火热，民宿短租领域融资不断：2018年1月、3月，精品民宿品牌“路客”先后完成A1、A2轮融资，顺为资本、洪泰基金、高和翰同、真格基金等明星基金，向该公司投资数亿元人民币；10月，住宿共享平台小猪短租获得新一轮近3亿美元融资，云锋基金、愉悦资本、晨兴资本、今日资本等基金参投。

当前，腾讯、阿里巴巴、美团、携程等互联网巨头均已进入民宿短租领域：小猪短租打通了飞猪旅行的流量入口，是阿里巴巴着力打造的民宿短租平台；途家打通携程、艺龙、去哪儿、蚂蚁短租、58赶集等8个平台房源；美团在2017年4月上线民宿共享平台榛果民宿。此外，美国民宿企业Airbnb在2015年进军中国市场后，也于2017年高调宣布改名为“爱彼迎”。

从上述案例中可以看出，相较于平台类民宿领域，资本对非平台类民宿领域的渗透较低。创办于2016年的路客精品民宿，在2018年完成数亿元A1及A2轮融资，集齐中国投资界“全明星阵容”，创下非平台类民宿企业的最高融资纪录，短短时间在房源规模上取得绝对领先优势，被誉为民宿短租企业中最大的“创业黑马”，已经显露出非平台类民宿领域“独角兽”之势。

众多大牌资本之所以青睐路客，除了创始人及团队的实力背景之外，还有其专业的运营水平。路客的优势在于运营体系成熟，拥有中国最专业化和规模最大的民宿管理团队，包括几千名设计师、工程师、房屋管家和保洁阿姨等，是全国唯一一家系统化解决房源设计、改造、接待、运营和营销过程中所有痛点的专业化管理平台，路客在全球超过65个城市直接管理运营超15000套精品民宿，运营入住率高达80%，正领导着中国民宿行业快速发展。