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拆迁真要结束?住建部规定:2021年起,20年老房子一律“这样”办

拆迁真要结束?住建部规定:2021年起,20年老房子一律“这样”办
2021-04-01

拆迁大致可以分成两种情况,第一种是随着城市的发展,随着土地资源紧缺,对城市周边或者城市中间的村庄进行拆迁,这种拆迁赔偿金额一般都很大。而另一种拆迁就是市区老小区拆迁,这是为了改善居民居住环境而进行的拆迁,被称为棚户区改造工程,是一项民生工程,赔偿金额没有城中村拆迁多。其实从2008年棚户区改造工程就已经开始了,经过了这么多年的拆迁改造,基本上大部分有质量问题和居住环境配套设施特别差的小区也都拆差不多了。但是棚户改拆迁政策在2015年有了一次改变,当时为了配合楼市“去库存计划”,就将棚户改拆迁补偿的房子改成现金补偿,鼓励拆迁户去购买商品房,这也就是棚改货币化安置政策。

对于拆迁户来说,拆迁货币化安置政策要优于实物(安置房)安置政策,因为安置房的环境并不怎么好。而拆迁户获得了现金补偿之后,就可以去购买环境更好的商品房。因此,棚改货币化安置政策不仅解决了安置问题,拆迁户大量购买商品房的同时,也就可以快速降低楼市库存。更重要的是,在2015年国家开始实行拆迁货币化安置之后,现金的赔偿标准其实比实物赔偿标准高的,一般都高了30%左右。造成这种原因的是央行推出了PSL(抵押补充贷款)基本解决了棚改货币化安置的资金问题。

就这样,在大量资金的扶持下,全国各地的棚改工程进行得更快了,大量棚户区被拆迁,被拆迁的业主们也都获得了一大笔补偿现金。很多拆迁户在获得了补偿之后都全部用来买房子,甚至很多拆迁户还加上自己几十年的积蓄买更多的房子。可以说,棚改货币化安置政策创造了楼市中一股很大的购买力。这些拆迁户本身就获得了大量补偿,然后又在2016年和2017年房价大涨之中获得了大量财富。这导致就算棚户改拆迁没有城中村拆迁的赔偿多,相对于平常人也算是一种“暴富”了。

特别是在很多三四线城市,从2015年之后,全国大部分三四线城市房价都实现了翻倍上涨,而这些三四线城市恰恰是棚户改拆迁项目最多的地方。根据数据显示,在2016年到2020年期间,全国超过75%的棚户改项目都集中在三四线城市。另外根据住建部的数据显示,在2016年到2020年期间,全国投入棚户区改造的资金超过3万亿,其中还不包括开发商投入的资金,而这些资金绝大部分都流入了三四线楼市。在这里,大家也就明白为什么在过去5年里,三四线城市房价能够上涨那么多了。虽然很多三四线城市居民收入水平不高,但是大量获得拆迁补偿的拆迁户却非常有钱,他们大量购买当地的商品房,就会直接抬高当地的房价,让房价越涨越高,严重偏离当地居民收入水平。

由于拆迁造富的原因,让人们都开始羡慕拆迁,更是有人将拆迁和彩票中大奖划上了等号,可见拆迁在很多人心目中的地位。在这种思想下,很多人也希望自己家的房子能够拆迁,但是并不是所有人都在城市中有老房子或者是城中村的居民。然而这并难不倒很多投资客,这些投资客提前高价购买老旧小区的房子,选择最破旧的小区,买了之后等待拆迁。这导致新二手房市场出现一个怪象,老旧小区的房子,房子房龄越高,房子越破,售价就越高。可以说,由于这些投资客的炒作,让这些老旧小区的房价被严重抬高,让真正想买房的刚需面临更加难买房。

因此,棚户改货币化安置不仅是抬高了新房的售价,也抬高了二手房的售价,甚至还是目前很多城市房价最后的支撑。就比如目前很多三四线城市,这里经济不发达,人口不断流失,房价却非常高,而且非常坚挺,其实就是棚改货币化安置政策在支撑着当地房价。这么高的房价已经严重偏离了当地居民的收入,当地的刚需已经接受不了这么高的房价了。因此很多专家很早就开始针对取消棚户改拆迁政策有不少争论。


就比如著名经济学家朱海斌认为,大规模的棚户改拆迁和目前稳定房价的政策有所冲突,如果想实现房价稳定,就需要停止棚户改货币化拆迁。

拆迁真的要停止?20年的老房子怎么处理?住建部规定:一律“这样”办

其实国家也早注意这个问题了,从2000年实行棚户改拆迁以来,大部分棚户区改造已经完成,其实现在剩下的很多老旧小区只是小区外观和环境以及基础配套设施差一些,质量↑并没有多大问题。对于这样的小区,如果选择拆迁,算是浪费了社会的资源。因此早在2016年之后,国家就出台了旧改政策,在2018年之后就开始逐步建设棚改项目。根据住建部的规定,2020年底基本完成旧改项目,同时在2020年全面推进旧改政策。现在已经2021年了,是不是拆迁真要结束了呢?其实只是不会再像过去那样大规模大拆大建了,对于质量真的有问题的老旧小区还是进行拆迁。就如住建部副部长黄艳说的那样,在未来拆迁改造中,要避免“一拆了之”和“大拆大建”。所以拆迁并不会彻底结束,未来拆迁还会继续,但是更多的老旧小区将不会再进行拆迁,取而代之的是老旧小区翻新改造。

在2020年老旧小区改造工程已经全面推进,开工了大约4.03万个小区。根据住建部公布的工程进度来看,要在5年内基本完成2000年以前建成的老旧小区改造任务,大约符合旧改条件的小区有17万个,涉及上亿居民。棚户改政策是为了解决居民的居住环境问题,旧改政策也是如此。很多老旧小区地理位置优越,周边基础配套设施齐全,缺点就是小区老旧和小区基础配套设施绿化损坏以及物业服务水平差等问题。但是现在老旧小区改造工程就是解决这些问题的,根据住建部公示的改造范围来看,不仅是硬件翻新改造,对小区的软件服务也进行增加。比如对小区的线路管道、绿化环境、基础配套设施以及小区建筑进行翻新改造,比如加装电梯、增加停车位、休闲娱乐设施、社区服务、医疗服务等等,还比如要加强对老旧小区物业服务监督和整改,让老旧小区业主享受好的物业服务等等。可以看出,在老旧小区完成改造之后,这些老旧小区将焕然一新,居民的居住环境也将得到极大改善。

最后,虽然以后不会再进行大拆大建,但是目前老旧小区改造工程也一样可以解决居民的居住环境差的问题。对于棚户改政策来说,算是已经完美结束,完成了自己的历史使命。棚户改拆迁的停止,对于也是对楼市的一个调控政策,这对于刚需来说是一个非常好的消息。特别是对于三四线城市的刚需来说,这些城市在失去了棚户改拆迁大量资金流入和拆迁户之后,房价也将失去支撑,房价将会慢慢出现下跌。另外,本来很多老旧小区业主就不想拆迁,只是老旧小区居住环境确实太差了。但是现在老旧小区改造之后,不仅不用拆迁了,居住环境也得到了极大改善,算得上是一个两全其美的政策。最后,旧改取代棚户改,对于那些已经投资了老旧小区房子的投资客可不是好消息,这意味着他们拆迁暴富梦彻底破灭。


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2020-05-28(zhijianwei)

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