长期以来，买房在人们心目中就是稳赚不赔的投资，甚至有人把过去称为闭眼炒房的时代，也有专家认为，闭着眼买房都不会亏。究其原因，还是过去20年房价快速上涨成就了房地产行业的“黄金时代”。20年前，全国的房价均价还不足2千元，而根据最近的房价数据，如今房价已经开始步入“万元时代”，20年的时间房价整整上涨到过去的5倍。并且这还只是全国的平均房价，很多城市的房价涨幅远远超过平均水平。

总结过去20年的楼市，房价上涨的最主要原因就是人口，经济学家任泽平曾提出过房地产行业发展的黄金原则：长期看人口，中期看土地，短期看金融。金融方面决定的是房地产行业短期发展的风向；而土地只决定楼市局部的发展；只有人口才是过去20年长期影响房地产行业发展的核心要素。

国家统计局在2月28日发布2020年国民经济和社会发展统计公报，公报显示，2020年末，我国常住人口城镇化率超过60%，而2000年我国城镇化率仅有36.2%。

根据中国的人口数据，2000年中国总人口数为12.7亿，也就意味着20年前常住城镇人口仅有约4.6亿人，而现在我国的中人口在14亿左右，城镇常住人口达到8.5亿左右。也就是说在这20年城镇化发展过程中，城镇常住人口的数量增加了将近4亿人，平均每年增加2000万城镇人口。

过去20年，楼市发展最大的动力就是人口，对于楼市来说人口就意味着需求，不管是原来的城镇人口还是后来进入城市的农村人口，对房子的需求量都很大。对于城镇人口来说，他们过去住的基本都是小户型的老房子，急需改善居住条件；而对于从农村进入城市的人来说，购买商品房是他们长期留在城市发展的非常重要的一步。

不过近些年来，楼市的人口红利逐渐消失，主要表现在以下3个方面：

首先城镇化率已经开始放缓，每年进城人口大幅减少。我国目前城镇化率已经达到60%以上，根据欧美发达国家70%以上的城镇化率还有很大的发展空间，不过近几年城镇化的速率已经开始放缓，相比过去每年2000万左右的人口进入城市，现在每年进入城市的人口可能不足1500万。有经济学家进行预测，未来几年，每年农村进入城市的人口大约在1300万左右。

然后人口出生率逐年下降，社会逐步进入老龄化。根据国家统计局发布的新生人口数据，自2016年开始，新生人口数量就开始逐年下降，2016年新生人口数量为1786万，2017年新生人口数量为1723万，2018年新生人口数量为1523万，而2019年新生人口数量为1645万。国家统计局还未公布2020年新生人口数据，不过根据公安部的数据，2020年新生人口数量仅为1003.5万人。

不仅是新生人口数量下降，未来几年还面临人口老龄化问题，根据中国发展基金会公布的预测，2020年我国65岁以上的人口将占到总人口的14%，开始向老龄化社会进行转变。

如果说人口出生率下降影响的是人口数量，那么人口老龄化影响的就是人口结构，不管是人口数量还是人口结构，对房地产行业的影响都非常大，并且还都是负面影响。

最后城镇人口住房拥有率很高，购房需求逐渐减弱。根据央行发布的《2019年中国城镇家庭资产负债情况调查》，城镇家庭住房拥有率已经达到96.0%，基本上已经实现每家每户都有房子，相比2000年的时候，城镇家庭对住房的需求量真的减弱很多。

结合以上3个方面来看，过去房地产行业发展最大的驱动因素已经逐渐消失，人口的发展方向已经不再利好楼市。过去的购房者可能闭着眼买房都不会亏钱，但是在如今的楼市分化的环境下，乱买房可能会买到进入“贬值通道”的房子，因此2021年起，准备买房的家庭，一定要做到小心谨慎。

新规出台，2类房子或进入“贬值通道”

2020年12月31日，央行和银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理的通知》，虽然贷款新规是2020年最后一天发布的，但是对2021年的楼市产生相当大的影响。

房贷新规主要是对房地产贷款余额和个人住房贷款余额进行限制，并根据银行的等级给银行划定了2个上限：房地产贷款余额占比上限和个人贷款余额占比上限。

该新规主要是规范房地产金融市场，抑制房地产行业的金融杠杆，有利于房地产金融健康发展。目前房地产行业最大的问题就是杠杆过高，不管是房企还是个人家庭，都存在杠杆过高的问题。过去银保监会也多次出手限制违规资金流入房地产行业，以降低居民的杠杆率，这次银保监会和央行联合发布新规，从源头上限制资金融银行流入房地产行业的上限。

房贷新规出台之后，对房地产行业的风向作用会更大，因此不要在期待房地产行业再度火热起来，调控政策真的不允许房地产行业盲目发展下去。在房贷新规下，房地产行业会逐渐冷静下来，虽然整体楼市依然会呈现出稳定态势，但是局部楼市可能会持续分化，这2类房子可能会在楼市分化的背景下进入“贬值通道”。

第一类：偏远郊区同时未通地铁的房子

笔者一直不建议购买城市远郊区的房子，相比市区的房子，远郊区的房子越建越多，逐渐呈现出过剩的态势。市区的土地就那么多，也只能建设那么多房子，卖出去一套就少一套，未来有比较大的升值空间。因此从发展潜力上来说，市区的房子升值潜力更大。

鉴于市区的房价太高，很多人难以接受，买不起市区或者城市近郊区的房子，因此对于刚需来说，如果远郊的房子靠近地铁站，交通比较方便的话也可以考虑，只要房子的居住体验比较好，可以不用太在意房子的升值空间。并且2020年很多城市的郊区房价有所调整，也确实是入场的好时机。

不过如果是城市远郊的房子，距离市区本身就很多，如果房子距离地铁站又很远的话，非常影响正常出行。尽管现在每家每户都有汽车，但就出行来说，也不能完全依赖汽车，地铁也是非常重要的出行工具。因此笔者认为偏远郊区的房子可以考虑购买，但必须要保证已经开通地铁，没有开通地铁的远郊房子购买价值不大。

第二类：房龄超过20年的老房子

楼市分化本质就是“优胜劣汰”的过程，真正的优质房产不管什么时候都是比较稀有的资源，有比较大的升值空间，但是有些房产可能就会在楼市分化的背景下被逐渐淘汰，房龄特别长的老房子就是容易被淘汰的一类房子。

通常情况下，房龄超过20年的老房子基本上都是上世纪建设的房子，房子外观老旧，同时各种设备设施也发生老化，居住体验相对比较差。同时老小区的物业服务水平也相对较差，相比现在比较专业的物业服务团队，过去老小区的物业称为小区“门卫大爷”更加合适。还有就是上世纪的户型设计理念比较落后，很多户型设计并不符合人们的居住习惯。

综合多方面因素分析，老房子在居住体验方面和现在的新房子完全没法比，基本上算是快被“淘汰”的房子，和新房相比，居住体验相对较差的老房子更加容易发生贬值。

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