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2021年起,别再乱买房,新规出台,2类房子或进入“贬值通道”?

2021年起,别再乱买房,新规出台,2类房子或进入“贬值通道”?
2021-03-22

长期以来,买房在人们心目中就是稳赚不赔的投资,甚至有人把过去称为闭眼炒房的时代,也有专家认为,闭着眼买房都不会亏。究其原因,还是过去20年房价快速上涨成就了房地产行业的“黄金时代”。20年前,全国的房价均价还不足2千元,而根据最近的房价数据,如今房价已经开始步入“万元时代”,20年的时间房价整整上涨到过去的5倍。并且这还只是全国的平均房价,很多城市的房价涨幅远远超过平均水平。

总结过去20年的楼市,房价上涨的最主要原因就是人口,经济学家任泽平曾提出过房地产行业发展的黄金原则:长期看人口,中期看土地,短期看金融。金融方面决定的是房地产行业短期发展的风向;而土地只决定楼市局部的发展;只有人口才是过去20年长期影响房地产行业发展的核心要素。

国家统计局在2月28日发布2020年国民经济和社会发展统计公报,公报显示,2020年末,我国常住人口城镇化率超过60%,而2000年我国城镇化率仅有36.2%。

根据中国的人口数据,2000年中国总人口数为12.7亿,也就意味着20年前常住城镇人口仅有约4.6亿人,而现在我国的中人口在14亿左右,城镇常住人口达到8.5亿左右。也就是说在这20年城镇化发展过程中,城镇常住人口的数量增加了将近4亿人,平均每年增加2000万城镇人口。

过去20年,楼市发展最大的动力就是人口,对于楼市来说人口就意味着需求,不管是原来的城镇人口还是后来进入城市的农村人口,对房子的需求量都很大。对于城镇人口来说,他们过去住的基本都是小户型的老房子,急需改善居住条件;而对于从农村进入城市的人来说,购买商品房是他们长期留在城市发展的非常重要的一步。

不过近些年来,楼市的人口红利逐渐消失,主要表现在以下3个方面:

首先城镇化率已经开始放缓,每年进城人口大幅减少。我国目前城镇化率已经达到60%以上,根据欧美发达国家70%以上的城镇化率还有很大的发展空间,不过近几年城镇化的速率已经开始放缓,相比过去每年2000万左右的人口进入城市,现在每年进入城市的人口可能不足1500万。有经济学家进行预测,未来几年,每年农村进入城市的人口大约在1300万左右。

然后人口出生率逐年下降,社会逐步进入老龄化。根据国家统计局发布的新生人口数据,自2016年开始,新生人口数量就开始逐年下降,2016年新生人口数量为1786万,2017年新生人口数量为1723万,2018年新生人口数量为1523万,而2019年新生人口数量为1645万。国家统计局还未公布2020年新生人口数据,不过根据公安部的数据,2020年新生人口数量仅为1003.5万人。

不仅是新生人口数量下降,未来几年还面临人口老龄化问题,根据中国发展基金会公布的预测,2020年我国65岁以上的人口将占到总人口的14%,开始向老龄化社会进行转变。

如果说人口出生率下降影响的是人口数量,那么人口老龄化影响的就是人口结构,不管是人口数量还是人口结构,对房地产行业的影响都非常大,并且还都是负面影响。

最后城镇人口住房拥有率很高,购房需求逐渐减弱。根据央行发布的《2019年中国城镇家庭资产负债情况调查》,城镇家庭住房拥有率已经达到96.0%,基本上已经实现每家每户都有房子,相比2000年的时候,城镇家庭对住房的需求量真的减弱很多。

结合以上3个方面来看,过去房地产行业发展最大的驱动因素已经逐渐消失,人口的发展方向已经不再利好楼市。过去的购房者可能闭着眼买房都不会亏钱,但是在如今的楼市分化的环境下,乱买房可能会买到进入“贬值通道”的房子,因此2021年起,准备买房的家庭,一定要做到小心谨慎。

新规出台,2类房子或进入“贬值通道”

2020年12月31日,央行和银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理的通知》,虽然贷款新规是2020年最后一天发布的,但是对2021年的楼市产生相当大的影响。

房贷新规主要是对房地产贷款余额和个人住房贷款余额进行限制,并根据银行的等级给银行划定了2个上限:房地产贷款余额占比上限和个人贷款余额占比上限。

该新规主要是规范房地产金融市场,抑制房地产行业的金融杠杆,有利于房地产金融健康发展。目前房地产行业最大的问题就是杠杆过高,不管是房企还是个人家庭,都存在杠杆过高的问题。过去银保监会也多次出手限制违规资金流入房地产行业,以降低居民的杠杆率,这次银保监会和央行联合发布新规,从源头上限制资金融银行流入房地产行业的上限。

房贷新规出台之后,对房地产行业的风向作用会更大,因此不要在期待房地产行业再度火热起来,调控政策真的不允许房地产行业盲目发展下去。在房贷新规下,房地产行业会逐渐冷静下来,虽然整体楼市依然会呈现出稳定态势,但是局部楼市可能会持续分化,这2类房子可能会在楼市分化的背景下进入“贬值通道”。

第一类:偏远郊区同时未通地铁的房子

笔者一直不建议购买城市远郊区的房子,相比市区的房子,远郊区的房子越建越多,逐渐呈现出过剩的态势。市区的土地就那么多,也只能建设那么多房子,卖出去一套就少一套,未来有比较大的升值空间。因此从发展潜力上来说,市区的房子升值潜力更大。

鉴于市区的房价太高,很多人难以接受,买不起市区或者城市近郊区的房子,因此对于刚需来说,如果远郊的房子靠近地铁站,交通比较方便的话也可以考虑,只要房子的居住体验比较好,可以不用太在意房子的升值空间。并且2020年很多城市的郊区房价有所调整,也确实是入场的好时机。

不过如果是城市远郊的房子,距离市区本身就很多,如果房子距离地铁站又很远的话,非常影响正常出行。尽管现在每家每户都有汽车,但就出行来说,也不能完全依赖汽车,地铁也是非常重要的出行工具。因此笔者认为偏远郊区的房子可以考虑购买,但必须要保证已经开通地铁,没有开通地铁的远郊房子购买价值不大。

第二类:房龄超过20年的老房子

楼市分化本质就是“优胜劣汰”的过程,真正的优质房产不管什么时候都是比较稀有的资源,有比较大的升值空间,但是有些房产可能就会在楼市分化的背景下被逐渐淘汰,房龄特别长的老房子就是容易被淘汰的一类房子。

通常情况下,房龄超过20年的老房子基本上都是上世纪建设的房子,房子外观老旧,同时各种设备设施也发生老化,居住体验相对比较差。同时老小区的物业服务水平也相对较差,相比现在比较专业的物业服务团队,过去老小区的物业称为小区“门卫大爷”更加合适。还有就是上世纪的户型设计理念比较落后,很多户型设计并不符合人们的居住习惯。

综合多方面因素分析,老房子在居住体验方面和现在的新房子完全没法比,基本上算是快被“淘汰”的房子,和新房相比,居住体验相对较差的老房子更加容易发生贬值。


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2020-05-28(zhijianwei)

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