金九京沪苏杭高价地接连产生 调控压力持续

  金秋9月，通常是房企推盘放量的“金九”。今年的9月，开发商尚未开始大面积放量收金，土地市场就先热闹起来，高价地频现。

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  金九高价地涌动 调控压力持续

  楼市新一轮调控：限价还是提价

  北京、上海，高价地接踵而来；一线城市土地温度骤升，苏州、杭州等二线城市旋即跟上。接连出现的高价地给房地产市场带来怎样的信号？这引发了多方的关注。

  高价地集中出现于热门城市

  9月4日，北京朝阳区农展馆地块出让。融创以21亿元、异地配建医院27.8万平米的条件拿地成功，拿地总成本超过43亿元，这也将农展馆地块实际楼面价定格在7.3万元/平米，大幅超过此前北京宅地单价纪录。此前，7月底中粮地产在朝阳区孙河拿地，5万元/平米的地价已经是北京最高。

  北京宅地单价刚被刷新，上海旋即诞生新的“总价地王”。9月5日，新鸿基以217.7亿元斩获上海徐家汇地块，该地块楼面价也超过3.7万元/平米。

  一线城市土地市场火热，部分二线城市也紧紧跟上。9月5日，杭州华家池三地块拍出了136.73亿元，其中两地块地价超过2.3万元/平米；在苏州，世茂股份斥资47.25亿元购得苏州工业园区两地块，楼面价达1.5万元/平米。

  对于9月上旬这股土地热，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，近期高价地密集出现，在供应端首先与地方政府推优质地块有关；在需求端则是因为房企手持较充足现金，加大土储力度，优质地块本身又加剧了房企的竞争。

  万科执行副总裁、北京万科总经理毛大庆表示，无论是京沪，还是苏杭，一直是房地产市场热度高的城市，“哪个也不是新冒出来的”。这些城市高价地频出，说明资金进一步向少数大城市集中，没有原先摊得广。

  “地热”拉高市场预期带来调控压力

  在业内人士看来，土地市场和楼市有着直接的联动关系，土地市场可以说是影响楼市预期的风向标。特别是热点城市高价地集中出现，带给楼市的恰恰是“冲击式”影响。亚豪机构副总经理任启鑫就认为，高价地释放了房价上涨的信号，未来高价地区域住宅量、价必然水涨船高。

  根据国家统计局数字显示，今年，京沪等城市房价同比涨幅高企。7月，上海新建商品住宅价格同比涨幅就达16.5%。

  房价上涨压力一直存在，热门城市又现高价地，这使部分业内人士预计，有关城市的楼市调控存在进一步从严的可能。

  杨红旭就预计，宏观经济政策年内预计相对稳健，楼市调控也不会出现明显升级。可能的情况是，中央层面政策基本稳定，个别城市因地制宜、从严调控。就房价上涨压力大的城市来说，限购可能在执行层面严格执行，房贷包括个人贷款和开发贷收紧等。

  一家知名房企高管则表示，高价地集中出现，舆论关注放大了高价地效应。“农展馆地块是核心区域罕见的优质地块，上海总价地王则是商办用地。在辨清各地高价地具体情况的基础上，我认为调控明显加码的可能性不大。但一线城市调控更不会放松”。这位业内人士预计，北京通过加推“限房价、竞地价”地块来平抑市场温度，“不再放优质地块，土地市场就不会再升温了。”

  猜想

  高地价、高房价预期倒逼调控升级？

  业内人士称，监管层或暂缓放开房企融资

  9月4日，融创中国以7.3万元/平米的楼面价拿下北京农展馆地块，刷新全国单价地王后，沪、杭、苏三地又连现高价地。多位业内人士认为，这有可能会招致新的调控政策出台。

  北京中原地产分析师张大伟认为，在没有政策落地的情况下，如果按照这一轮出现的高价地价格来看，楼市的价格将飙升。调控政策加码的可能性非常大，市场如此不理性的土地价格，必然会导致调控再出重拳的可能性。

  长江证券近期发表的一份研究报告指出，作为“金九银十”的开局，高价地井喷式的出现反映出楼市总体复苏，基本层面逆势转好。然而，“面粉”价格飙升，“面包”涨价难以避免，因此，高价地的出现或将推高房价预期，高房价恐倒逼调控升级。

  高价地出现，也让一线城市主管部门感觉到敏感。就在融创高价拿地后，北京市土地整理储备中心在其官网上明确北京市住宅用地供地的思路为：“高端有市场、中端有支撑、低端有保障”，并强调要“进一步增加自住型、改善型住房的土地供应”。以期通过“限房价、竞地价”等手段短期内遏制地价、房价过快上涨。

  另一方面，高价地频现，或最先影响到正在A股密集申请再融资的房企。

  据记者不完全统计，截至昨日，沪深两市共有21家房企公布了定增方案，募资高达515.59亿元。其中包括金科股份、荣盛发展、中茵股份、新湖中宝等房企。

  克而瑞信息集团华北区域总经理牟增彬认为，房企拿地价格屡创新高，这说明房企还是不太缺资金，这可能会让监管层对于房企再融资再度比较谨慎，暂缓放开房企融资。但土地价格不断上涨，根源还是政府对于土地财政的依赖。政府对于调控还有很多手段可用，更应关注一种长效机制的出台，但这可能需要与整个经济改革来配合，单独出台还比较困难。

  观察

  房企拿地重回一二线城市

  9月初，高价地频现，开发商拿地热情高涨，一二线优质地块成房企拼抢对象，这也显示出品牌房企拿地重回一二线的策略。

  表现最为明显的是恒大地产，近期已连续在北京夺得两宗“限房价、竞地价”的住宅地块。9月4日，恒大地产以40.4亿元夺得朝阳区豆各庄，商品住房销售限价22000元/平米，而成交的楼面价约为13713元/平米。此前，7月3日，恒大地产以35.6亿元总价拿下昌平沙河地块，折合楼面价约6964元/平米，房屋销售限价为14000元/平米。通过楼面价和售价对比，两宗地均可能是微利。业内分析多认为，恒大重金拿这两宗地不是挣多挣少的问题，而是其进京的“敲门砖”。因为北京是外地房企展示品牌形象的必争之地。

  更多房企看中的是一线城市的稀缺地块，不惜高价拿下。如，融创以7.3万元/平米的楼面价拿下的北京农展馆地块、新鸿基以217.7亿元拿下的徐家汇中心项目，均地处市中心、交通便利、配套成熟。

  上海同策咨询研究部总监张宏伟认为，近期出现的高价地基本都是区位绝佳或具有资源优势的用地。从趋势来看，优质土地资源向龙头开发企业不断集中，市场集中度也会伴随着土地市场集中度的提高而逐渐提高。

  业内人士表示，虽然一二线城市是每次调控的风暴区，但越来越多的房企启动重回一二线的战略证明：一二线城市资源集中，开发的风险更小。

  绿地集团副总裁、京津房地产事业部总经理石文红称，“目前，集团把一二线城市作为业务发展的重点，三四线城市基本不去了”。

  克而瑞信息集团华北区域总经理牟增彬分析，房企屡创高价地，说明房企对这些一二线城市的发展看好。特别是去年下半年以来，市场基本面逐渐转好，高周转企业、有境外上市融资渠道的房企资金充足，北京等一线城市的优质土地又稀缺，形成僧多粥少的局面，必然加剧土地市场的竞争，而当面粉贵过面包，房价上涨的预期也会随之而来。

  延伸

  房企预期分化？

  花絮

  孙宏斌拿高价地，王石喊“小心”

  9月4日，融创中国拿下北京朝阳区农展馆地块，楼面价达7.3万元/平方米。

  当天下午，万科董事长王石转引融创拿地的微博时表示，“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”

  9月8日，融创中国董事长孙宏斌在微博上对王石的点评进行回应，称“对王总的判断和判断依据很惊讶”。孙宏斌也提到，对市场的判断有分歧很正常，自己会继续看好北京、上海，尤其是北京、上海的稀缺地块。

  今年年初，王石曾表示，房价与居民平均收入确实背离比较大，主要出现在一线城市。王石表示，如果能持续微调，坚持下去，再有两三年房地产软着陆是可能的。

  在另一条微博里，孙宏斌也透露出某种“悲观”：房地产行业不可能在经济下滑压力巨大的环境下一枝独秀。

  幕后

  集体看好一线城市，差别只是拿地的“度”

  不过，在业内人士看来，无论是王石、孙宏斌，还是此番在上海、苏州、杭州拿地的新鸿基、世茂、绿地等房企，对于一线城市核心地区价值的看好都是一致的，所不同的只是最后的一种“度”。

  以农展馆地块为例，当天，融创、中海等8家企业参与竞争。根据报价和异地建设医院面积投报情况计算，除融创最终拿地成本超过43亿元外，和裕、懋源、首城等三家企业最后投报成本也都超过40亿元。

  近期，华人首富李嘉诚出售上海、广州等地物业被解读为商业帝国“西迁”。不过在长江实业地产投资有限公司董事郭子威看来，外界的解读“过度了”。郭子威表示，未来中国经济增长仍然会在7%以上，中国市场依然有投资价值。具体到北京楼市，郭子威表示，长江实业也在继续寻求在京拿地的机会，只是现在竞争激烈，很难拿到地。记者 张旭 袁晓澜