贝壳研究院经纪人预期指数：三季度房地产市场将下行

贝壳研究院发布的《职业经纪人预期市场调研报告》显示，2018年第三季度全国经纪人市场预期指数仍然为负值，市场预期向下程度较二季度明显扩大。全国有52.1%的经纪人预期下季度成交量会下降，41.6%的经纪人认为三季度成交价会跌。

受政策调控的持续影响，2018年上半年国内部分城市房价出现波动，为夯实调控成效，自五月起全国四十余城市继续发布调控新政，此轮调控下来，有人欢喜有人忧。之所以欢喜，是因为政策对市场的积极引导产生了效果，之前疯狂增长的房价和楼市得到了控制，正在逐渐回归到“房住不炒”正的轨；忧愁的则是，政策的调控并非长久之计，调控的边际效应正在逐步弱化，同时受调控影响，各地市场的交易热度也在逐步降温，作为房地产行业最基层的经纪人对市场未来预期表示悲观。

不放松！40城加码楼市调控

如果要用一个确切的形容词去描述中国房地产市场2018年上半年的整体环境，那就是焦灼。在一二线楼市普遍存在全面限购的背景下，部分一二线城市一二手房屋价格“倒挂”现象日益严重，部分三四线城市却经历了一波“破万”（购房单价达到10000元/平方米）的狂欢。

伴随着三四线城市这轮上涨，自5月起武汉、江门、哈尔滨、长沙、佛山、北京、石家庄、东莞、威海、贵阳、长春、丹东、太原、成都、聊城、重庆、三明、宁波、天津、银川、珠海、济南、厦门、德州、西安、大连、福州、青岛、惠州、赣州等在内全国四十余城市发布调控政策。

与此同时，仅在上半年住建部曾四次表明态度，坚持房地产调控目标不动摇。

今年“两会”期间，住建部部长王蒙徽在“部长通道”接受采访时表示，今年将坚持调控目标不动摇，力度不放松，保持政策的连续性、稳定性，进一步夯实地方政府主体责任；建立完善房地产的统计和市场监测预警机制，提高调控精准性；大力加强对房地产市场的监管，特别是严厉打击企业和中介违法违规行为。

除此之外，6月25日，市场上流出“国开行将棚改贷款审批权收回总行，全国一刀切暂停棚改”的消息。受此影响，6月26日地产股集体暴跌。7月12日，住房城乡建设部表示，各地要因地制宜推进棚改货币化安置。尽管消息出现反转，但围绕着棚改货币化政策的话题早已被推到风口浪尖。

对此，相关业内人士称，房地产政策密集发布的最核心原因，是部分城市房价出现了波动，虽然一二线热点城市房价依然平稳，但是三四线城市房价出现波动，“逢涨必查是今年上半年房地产市场调控政策历史最密集的最主要原因，房地产调控的方向不变。”

经纪人对三季度市场呈悲观态度

随着调控的不断加码、信贷政策的持续收紧，作为房地产行业最基层的经纪人，或许是最能直观了解区域楼市“冷暖”的人。

据贝壳研究院发布的“链家职业经纪人预期市场调研报告”显示，2018年第三季度全国经纪人市场预期指数仍然为负值，市场预期向下程度较二季度明显扩大。全国有52.1%的经纪人预期下季度成交量会下降，41.6%的经纪人认为三季度成交价会跌。

分城市来看，价格相对稳定的北、上、深及南京的经纪人认为三季度成交量价均会基本持平（变化10%以内）；成都的市场预期在二季度转向向下后，第三季度再次下探，市场预期最为悲观。

青岛、济南和上海上半年市场持续低迷，经纪人预期也较为悲观。长沙和西安在经过一轮上涨后，外加调控的深入，经纪人预期开始转向，预期下季度市场将会有所回调。

相较而言，沈阳和合肥的经纪人对市场乐观，认为三季度成交量和价格均会稳中向上。合肥由于人才引进政策力度较大，后期将有大量需求进入，经纪人预期较为乐观。

“随着6月市场的下行，经纪人预期开始走向消极。预期成交量会下降50%以上的经纪人占比达到18.1%，高出上二季度9.3个百分点；预期均价会下跌10%以上的经纪人占比较上一季度高出9.9个百分点。”

贝壳研究院相关负责人称，通过距离市场、购房人最近的经纪人，贝壳研究院将呈现出最为客观、贴近真实的市场声音。从去年开始，贝壳研究院（原链家研究院）每季度针对链家职业经纪人进行预期调研，每季度向全国范围内超过30000名链家职业经纪人发放问卷，统计经纪人对于住宅销售、价格和市场状况的预期，来制作链家经纪人信心指数。今年贝壳研究院继续推进链家经纪人信心指数调研工作，旨在透过访问链家一线专业经纪人的意见调查，为市场提供用作衡量未来楼价变动方向的参考指标。