中粮地产：粤港澳湾区隐形大地主 历史沉淀巨额土地储备

对标世界级三大湾区，粤港澳大湾区正在成为新时代国家的重大战略。自2016年3月国家发改委将“推动粤港澳大湾区和跨省区重大合作平台建设” 列入国家“十三五”规划开始，顶层设计便步入了快车道，2017年7月1日，在习近平主席的见证下，《深化粤港澳合作推进大湾区建设框架协议》在香港正式签署，大湾区建设迈出实质步伐。今年两会期间，国务院总理李克强表示，粤港澳大湾区规划正在制定当中，很快会出台。

在 “粤港澳大湾区建设”加快步伐之际，深圳宝安区提出了要打造粤港澳大湾区核心引擎的定位。宝安区位于粤港澳大湾区的地理核心，拥有雄厚的工业基础和强劲的产业配套。2017年国家级高新技术企业数量达到3030家，总数全市第一。更承担着广深科技创新走廊的建设重任。同时，宝安区还是整个湾区中唯一囊括了航空、海港、高铁、地铁、城际交通、高速公路六位一体的核心枢纽，拥有广深科技创新走廊十大核心创新平台之一——大空港。现在的宝安正以其得天独厚的产业创新能力快速崛起，有望成为深圳西部最具发展潜力的经济增长极。

在深圳市中心西移的过程中，土地空间将成为最稀缺的资源，而中粮地产（000031）在宝安掌握超过130万平米的工业用地，巨额的土地储备使其成为无法忽视的隐形大地主。伴随大湾区的建设推进，城市更新的浪潮将首先席卷深圳，产业创新战略也必然依靠新型产业园区来吸引企业。因此无论是承接城市更新项目，还是搬迁补偿，或是进军产业园区运营，手握大量土地资源的中粮地产价值都亟待重估。

城市更新——粤港澳大湾区的隐形地主

截至2017年底，中粮地产在宝安区拥有物业建筑面积约130万平米（含竣工并转为可出租物业的67区中粮商务公园及宝安区西乡街道固戍开发区地块）。其中新安片区建筑面积约32万平米（占地约19万平米）；福永片区建筑面积约98万平米（占地约54万平米）。

中粮地产目前除在建的深圳中粮壹号、深圳祥云国际、深圳云景国际、69创芯公园等城市更新项目，公司还申报了深圳宝安区25区城市更新项目、深圳梅林工业区、大洋工业统筹片区启动区城市更新等项目。

深圳宝安区25区城市更新A项目于2017年中获得实施主体确认书，2017年11月取得用地规划许可证，一期B、C部分正在开展拆迁、谈判等前期工作。未来中粮大悦城有望在此落户，该项目占地16.81万平方米，规划建筑面积约129万平方米，计划投资150亿元，规划为集住宅、公寓、写字楼及商业中心的综合体。

2017年8月，深圳福田区城市更新局发布关于《2017年福田区城市更新单元计划第一批计划》的公告，公告显示，将中粮金帝食品厂城市更新单元纳入福田区城市更新单元第一批计划的项目，拟拆除重建用地面积2.84万平方米，拟拆迁建筑面积4.4万平方米，拟更新方向以新型产业为主。

2017年12月20日，深圳宝安区城市更新局发布的《2017年深圳市宝安区城市更新单元第一批计划》将大洋工业统筹片区启动区城市更新单元立项，大该项目位于福海街道大洋工业区大洋路与凤塘大道交叉口，更新单元用地面积为18.76万平方米，拟拆除范围用地面积为16.64万平方米，拟拆除重建用地范围内落实不少于59889.1平方米的公共利益项目用地（含道路、绿地等）。该项目由深圳市宝安福安实业有限公司作为申报主体，中粮地产拥有该公司56%的持股比例，计划将其打造成66万平方米城市综合体。

受益旧城改造搬迁补偿收益率极高

2013年1月中粮地产搬迁宝安22区厂房1栋及厂房食堂3栋二、三层，根据补偿协议获得补偿款1.69亿元，2013年11月，中粮地产子公司搬迁26区工业园厂房2栋、厂房3栋及食堂1栋四层、五层，获得补偿款2.09亿元。

账面价值非常低重估空间巨大

中粮地产的前身是归属于深圳市国资委下的上市公司深宝恒。深宝恒成立于1983年，1993年在深交所上市，以来料加工及物业厂房租赁为主业，在宝安区大规模成片厂房及土地。根据2017年年度报告披露，目前中粮地产在此区域仍拥有超过130万平米的工业厂房及其他物业。

据券商研究机构测算，中粮地产目前资产NAV约205亿，对应停牌前股价的折价率达30%，需要强调的是，该机构认为随着未来公司开发和自持物业的整合，未来旗下优质的持有业务也将有望迎来价值重估的机会。

助力智能制造探索产业园区运营新模式

在产业地产建设和运营项目方面，中粮地产已经展开布局和探索，目前开发的项目有69区创芯公园项目、中粮（福安）机器人智造产业园及67区商务公园等。创芯公园计划2018年底完成竣工验收，该项目以产业优先、龙头引领为原则，目标是引领尖岗山新兴产业聚集区；中粮（福安）机器人智造产业园则是聚焦发展前景广阔的机器人和智能制造领域。未来中粮地产极有可能将产业地产的模式和经验向其他区域复制，从而将产业地产建设和运营业务打造成为上市公司新的增长极。