南都：土地财政死结未解，房价调控难达目的

“国五条”最后限期已到，各地细则纷纷赶在最后时刻出台，却多为对“国五条”的原则性重申或强调。对此，C C TV证券资讯频道执行总编钮文新表示，全国工商联有一个很重要的统计调查，统计认为整个房价当中有61%是被政府拿走了，如果政府的成本不断往上加，这都是刚性的成本，房价不可能掉下来。

被提及的工商联统计调查是2009年公布的，这份调查曾一度引起关注并引来上海市政府对质，但这种现象却一直存在着。根据全国工商联房地厂商会就九大城市做的《房地产企业的开发费用》调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分(土地成本与总税收)所占比例为49.42%，其中，上海开发项目流向政府部分所占总销售收入的份额最高，达61.84%。土地成本占直接成本的比例最高，达58.2%；税费则占总成本的26.06%。而根据多项统计调查及业内的普遍共识，建安成本仅占总成本的三成左右，比例远低于流向政府的部分。

可以说，畸高的地价与繁重的税费对房价高企难辞其咎。中房网的最新统计显示，2003-2012年全国住宅均价涨幅145%，但全国主要城市居住地价涨幅达332%，地价已占房价三成以上，一线城市这一比例在去年更高达40%。土地成本高，税费成本也很“凶残”，现时我国涉及房地产的税种达12项，收费更是多达50项，且税率高、征收环节多，尤其是土地增值税，税率极高，分为30%、40%、50%和60%四档。

更令人头疼的是，卖地和与房地产相关的税收却已成为地方政府汲取收入的主要方式。地方政府对土地财政的依赖极强，清华大学国情研究中心研究员管清友曾披露，1989-2010年的21年间，全国土地成交价款增长了6732倍，而卖地收入在地方财政收入的比例从0.24%飙升至74.14%，涨幅超过300倍。去年，随着楼市调控土地出让收入出现下滑但仍处高位，而根据上海易居房地产研究院日前发布的研究显示，房地产税收收入占地方财政收入的比重却进一步提升至16.6%，房地产“五税”却首破万亿，创下历史新高1.01万亿元，同比上升23.2%，是2001年的20倍。

对于地方政府而言，房地产行业已成为印钞机一般的存在，尤其在当前大力推动城镇化的背景之下，政府主导投资冲动强烈，更不会轻易放开这“宝贵”的印钞机。一方面要从房地产行业汲取收入，另一方面又要奉中央之命调控房价，这就陷入了一种悖论，于是才出现了国五条发布后地方政府的种种颇令人玩味的行为。

按照“国五条”的规定，各地出台楼市调控细则的最后时限是一季度之前，即3月底。但自从2月20日“国五条”发布，对地方细则的猜测无数，地方政府却不约而同地采取了“拖字诀”，希望等别的地区先出台细则，再在相对严厉的细则上稍作修改，放宽松一些。因此，直至距离最后期限还有一周的时候，广东才首先发布了细则，而等到了限期前的最后两天，在北京、上海的带领之下，近20个城市才纷纷发布细则，且武汉等多个城市都拖到最后一天才公布。从细则内容上来看，率先发布的广东表述模糊，济南、合肥等多个二、三线城市亦一切从简，主要内容为对“国五条”的重申强调，亦如广东一般未涉及20%个税如何征收、二套房首付及贷款利率等具体问题。而明确指出了20%个税征收办法的北京、上海，均设置了“能核实房屋原值的住房”这一条件，昨日北京地税局又一再强调“不能核实房屋原值的按成交价1%征税”，为20%个税征收的执行留下了操作空间。

地方政府左手从房地产掏钱，右手要奉命把房价压下去，让他们用右手打左手，总是会下不去手的。“国五条”细则出台所表现出来的拖延态度与敷衍表述只是这一轮消极调控的开始，只要土地财政死结不解，变相放宽调控的情况就会不断发生，房价调控始终难达目的。

分享：