小康资本周国欢：五限之下，中小房企要找准出路

对房地产市场而言，限购、限贷、限价、限售、限商的“五限时代”已经来临。在业内人士来看，虽然限制政策有很多，但对市场限制的时间并不会太长，即便持续三到五年也不会对实力雄厚的地产企业有太多冲击，中小型房企在这种压力之下则需要积极寻找新出路。

去年国庆节前后，超过20个城市先后出台了楼市限制新政，在距离批量楼市限制政策八个多月后，这一数字还在不断增多。从整体来看，大部分城市还是比较热衷于限售，据中原地产研究中心最新统计数据，包括成都、厦门、福州等超过36个城市，都启动了买房后一定年限限制出让的楼市调控政策。

“五限，目的还是为了打击炒房、投机者”，一位房企高管向记者表示，炒房者往往追求速度，买一套房子之后很快就转手卖出，往往会在一年或更短的时间内就完成交易，而限售的作用是让购房者无法再短期内将房屋换手，无疑会加大炒房者的机会成本，“这对刚需置业者而言是好事，哄抬房价的人少了后，职业者可以以较为合理的价格购得房产。”

限购政策则显得有些鸡肋，记者在以购房者身份咨询深圳地产中介时，对方催促记者尽快办理入户手续即可获得购房资格。据了解，去年限购出台前，深圳已经降低了入户门槛，本科45岁以下、专科35岁以下都能迁入，“你真想长期住在深圳，就抓紧时间办理入户手续，看起来非深户需要缴纳五年让很多人失去购房资格，但在获得购房资格其实并不难，就看你上不上心。”中介如是说。

在一二线城市楼市被政策严格限制的过程中，三四线城市的房地产市场悄然兴起，“不排除这是去库存的一种方式，但也不难看出炒房者因一二线城市政策碰壁后退而求其次。”小康资本集团总裁周国欢在接受记者采访时指出，近一年房地产市场之所以政策密集，主要原因还是宏观经济的调控，国家需要在多方面进行平衡，待经济向好之后，限制政策也会逐渐减少。因此在经济当前还处于探底、政府限制多的双重压力下，不少房企还处于煎熬的状态中。

“尽管销售市场遇挫，但房企可不能自暴自弃，现在就需要在新增土地上下功夫，否则未来在土地供应更紧张的环境下更难发展。对于大型房企而言，资金雄厚的他们现在处于拿地、规划的好时期;对于中小型房企而言，则可以将目光投向有助于建立品牌的城市更新项目，即老旧小区改造”，周国欢说道。据了解，其所在的小康资本集团主要从事住宅楼的物业并购和升级改造工作，通过对一些楼龄比较长的老社区的升级改造，此种方式也等于变相获得土地，能改善居民的生活环境并增加深圳的楼盘供给。

“即便如此，多重限制对房地产市场还是有很多好处”，周国欢指出，健康的房地产市场从宏观角度来看能够减少资产泡沫，还能留住人才、增强市民幸福感，有助于城市发展。