想看单价20万豪宅，先“亮”100万

晚报制图 任萍

□晚报记者 张骏斓 报道

    近日，一份“今年沪上千万级以上豪宅销售有望突破4000套”的研究报告引起了市场的关注。随着近期多个项目最高单价突破20万元，上海豪宅市场将进入20万元时代的观点也开始频频出现。但记者调查发现，目前上海市场还未有一套20万元单价的成交记录。

千万级豪宅销售创新高

    前述报告的撰稿人克而瑞价格中心张瑜钦称，四大一线城市上半年千万级豪宅成交套数创近5年新高，就上海市场而言，今年千万级以上豪宅销售有望突破4000套。

    报告显示，2013年上半年，上海总价千万以上豪宅的销售套数达到1497套，已创下历史新高。而根据过往4年的成交数据显示，上半年成交套数占全年成交总量最高不超过50%，“由此可预测，今年上海全年千万级以上豪宅的销售套数必定突破3000套；假如以过去4年的上半年成交平均占比38%来推算，今年全年的千万级豪宅成交量将达到3940套，有望冲破4000套大关。 ”张瑜钦分析道。

    这一报告得到了开发商的呼应，闵行马桥的绿城玫瑰园今年频现大单成交。来自网上房地产的数据显示，该项目至今共成交了10套房源，其中3套总价在1亿元以上。

    “主要还是投资渠道不多。 ”张瑜钦分析道，居高不下的通货膨胀率、金融证券投资市场的低迷、就连一向是硬通货币的黄金也出现大幅下跌，在投资需求强烈与投资渠道匮乏的大环境下，房产投资成了资产保值的重要手段，而豪宅则是其中的佼佼者。尤其是今年初 “国五条”出台后，将一部分购买者从二手房市场转向一手房市场，也促进了新房成交。

单价10万元成新门槛

    随着豪宅成交量的不断上扬，其价格也在发生着根本的变化，对于上海来说，陆家嘴汤臣一品11万元/平方米已经不再是神话。

    如今市中心最高报价超过10万/平方米项目比比皆是，而最高单价报价突破20万/平方米的项目也达到6个。根据上海中原研究咨询部数据统计，当前网上房地产备案中最高报价超过20万以上的项目包括浦东陆家嘴滨江板块的 “汤臣一品大厦”、“凯旋滨江园”、“鹏利海景公寓”；卢湾打浦桥板块的“香港新世界花园”、静安江宁路板块的“远中风华园”及闸北不夜城板块的“苏河湾华侨城广场”。业内已经有观点认为，上海豪宅市场将进入20万元单价时代。

    中房信分析师薛建雄坦言，目前就上海市场天价豪宅的单价至少需达到10万元。对此，复旦大学地产运营研究所所长蔡为民也表示了赞同，他认为，“2003年时，豪宅单价刚破万元，而2009年业界一般认为4万元算是豪宅准入线，今年这个门槛应该提升到6万。而天价豪宅10万元/平方米似乎是一个新门槛。 ”

20万单价豪宅难有成交

    今年以来，沪上房价又进入了新的高度，接连出现了远中风华园、香港新世界花园等多个报价超过20万元/平方米的楼盘。但由于实际成交价格往往比报价低，因此真正单价超过20万元的房源成交就更是凤毛麟角了。

    根据德佑地产市场研究部监控的数据显示，去年10月成交的一套中粮海景壹号房源，网签显示单价为21.56万元/平方米，这也是沪上一手房市场网签出现的唯一一套单价超过20万元的住宅房源。然而该房源签约后不久，即爆出消息称，该房源的天价系登记错误造成的“乌龙”。排除该房源的话，沪上一手市场至今仍未出现过单价20万元以上的成交房源。

    日前，位于闸北不夜城板块一项目推出了90多套豪宅项目，其最高报价已经达到了25万元/平方米，更让购房者吃惊的是，该项目看房门槛，刷新了上海豪宅的看房门槛。

    昨日，当记者咨询该项目价格及是否有样板房可以参观时，销售人员表示看房预约有一定的要求，一是交50万元意向金，满意的话追加50万元作为定金，不满意则在10天后退还；提供100万元的资产证明即可预约看房。不仅如此，在品鉴时限与数量上也有极为严苛的限定，据称，样板房每小时接待客户的数量以两批为上限，每天不超过20批次。

标杆效应或引发区域泡沫

    随着单价10万元、20万元的天价豪宅纷纷冒出，虽然还未有成交记录，但业内人士也开始担忧，豪宅的标杆效应或引发区域泡沫。

    德佑地产研究总监陆骑麟坦言，近年来，传统高端板块的供应量较为稀少，这也是导致这些楼盘敢于报出如此高价的重要原因。不过即便如此，这些楼盘的报价已经达到了楼市价格的金字塔尖位置，未来的市场接受度可能存在问题。截至目前，20万单价的豪宅都未有成交记录，而最终的成交价格也很可能与超高的报价存在明显的差距。

    “定价只是彰显身份的一种方式，至于日后的成交价很难达到这么高。 ”蔡为民也赞成上述观点。

    上海中原研究咨询部高级经理龚敏则向记者表示，价格是具有传导机制的，今年豪宅跟风涨价效应明显，这与2005年汤臣一品开出天价少有人跟涨大相径庭，今年跟涨风主要源于市场交易持续向好下对未来看好的乐观预期。

    从具体项目来看，老盘豪宅在达到一定销售率后开始涨价从而带动新盘项目跟涨，当然也不排除部分项目出于高成本所迫，然而，事实上高价楼盘并不一定带来大的盈利空间，如“汤臣一品”虽然单套物业高价，但总成交金额及其利润空间不见得比其他高端豪宅高，项目从2005年开卖至今百套不到，项目长期销售亦需要支付高额利息，盈利多少也取决于总投资回报率。

    “目前来看，20万/平方米的最高报价营销成分浓郁，通过少量的天价房提升楼盘价值从而不断提升项目基础售价是高端项目销售技巧之一。 ”龚敏分析道。但是高端项目价格愈演愈烈的格局正在加速，这会对整个房地产市场产生房价过快上涨示范效应。 “里面会有一定的区域泡沫产生。 ”