鼎盛恒辉谈房地产投资融资现状

 （中国经济观察网讯）我国房地产投资最近十年整体持续保持较高的增长态势，住宅投资增长略快于房地产投资增长，房地产投资增长略快于全社会固定资产投资增长，但总体保持了同向、同步增长的态势。房地产投资总额从2003年的约1.02万亿元增长到2012年的约7.18万亿元，增长了约7倍；住宅投资增长了7.3倍；同期全社会固定资产投资增长约6.6倍。固定资产投资、房地产投资和住宅投资三者增幅年度间轮流交叉领先。反映出因宏观经济状况和房地产调控政策对三种投资的影响在不同年度之间的差异性。房地产投资占全社会固定资产投资的比重保持相对稳定格局，波幅较小。2003-2012年间，房地产开发投资占比基本平均维持在17%-20%之间，保持相对稳定。

在发达国家，房地产基金是房地产融资的重要渠道，在美国大概80%的房地产投资来自以地产基金为主的民间直接融资。中国的房地产基金仍然处于起步阶段。上世纪90年代，外资房地产基金开始进入中国。2002年，本土房地产基金开始起步，到2006年，伴随着房地产调控趋紧，国内房地产基金才开始步入快车道。2010年，房地产行业进入密集调控期，房地产基金开始加速发展，这一年也被业内视为中国房地产基金元年。

中国的房地产基金经过十余年的发展，目前已经初具规模，并形成了一批专业化的房地产基金管理公司。2012年底我国房地产基金规模已经达到2000亿元，2013年前十一个月，房地产基金募资数已经超过650亿元，到2013年年底，地产基金规模有望达到3000亿元。但相对于巨大的融资需求，我国房地产基金的总体规模还相对较小。2012年，我国国内的94个地产基金，当年募资总额约为370亿元，仅占2012年房地产投资资金来源的2.5%。

现阶段，国内房地产基金管理公司包括四种类型，即开发商背景的基金管理公司、金融机构背景的基金管理公司、国企和政府背景的基金管理公司（如北京（楼盘）市住建委成立的公租房保障房基金）和独立基金管理公司（不具有金融机构与开发商背景的基金管理公司）。目前开发商背景的基金管理公司约占房地产基金管理公司总数的30%～40%，独立地产基金约占50%。不少独立地产基金，其背后实际上仍是开发商在主导。总之，国内房地产基金总体格局尚未确定，还存在若干重大的结构性问题有待破解。

鼎盛恒辉明确提出2014年投资方向： 1、适度控制房地产开发股权投资规模；2、适时开展在京优质地产项目收购及运营；3、与合作方共同参与北京周边有价格优势的工业用地的一级开发。